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在美國投資房產(chǎn)要怎么報(bào)稅？

類別：美國投資移民   發(fā)布時(shí)間 :2017-05-27    瀏覽人次 :5501

作為不是美國人的外國人在美國投資房產(chǎn)后如何報(bào)稅呢？

做為不是美國人的外國人在美國投資房產(chǎn)后如何報(bào)稅呢？

何謂外國人？

持綠卡者，從進(jìn)入美國那一刻，便已成為美國納稅人；歸化的美籍公民，必定是當(dāng)然的美國納稅人，在稅務(wù)上被統(tǒng)稱為定居外國人（Resident Alien），與一般美國納稅人完全相同。

未踏足美國的外國人，當(dāng)然保留外國人(NonResident Alien)身份，但在美國只是暫時(shí)居住的外國人，只要在美國停留的時(shí)間達(dá)到183天，也有可能變成美國納稅人，也可能在稅務(wù)上成為ResidentAlien，要像美國人一般，為全世界的收入報(bào)稅。時(shí)限及計(jì)算方法如下：

其一，假如外國人一年內(nèi)居住在美國183天或以上，即使沒有永久居民身分，也被視為稅務(wù)上的美國納稅人。

其二，假如今年居住在美國31天或以上，而過去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時(shí)間，加上去年居住時(shí)間的三分之一，再加前年居美時(shí)間的六分之一，若總數(shù)達(dá)183天，便自動(dòng)成為美國納稅人。

幾種較特別的情況，不被計(jì)算在居美時(shí)間內(nèi)：加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中于美國過境、外國船隻船員在美停留、由于健康原因不能離開美國的時(shí)間、留美學(xué)生的頭五年等。

外國人稅務(wù)好處

假如在稅務(wù)上符合外國人(Non Resident Alien)身分，在美國賺取的聯(lián)邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的「資金增值(Capital Gain)」收入，完全免付任何美國稅，銀行或股票經(jīng)紀(jì)行亦無需扣30%的預(yù)繳稅(Withholding Tax)。

外國人由于沒有社會安全卡號碼，在美國銀行或股票經(jīng)紀(jì)行開設(shè)帳戶時(shí)，須填寫W-8BEN表，以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后須再填，否則銀行將扣除預(yù)繳稅。

一些持外國身分的家長，為求便利，與已是美國公民或居民的子女，聯(lián)名開銀行或股票戶口，既讓子女代管財(cái)務(wù)，也方便子女繼承其遺產(chǎn)。稅例規(guī)定，聯(lián)名戶口的每一個(gè)持有人都須填寫W-8BEN表格，如其中一位持有人是美國公民或居民，便不能填寫W-8BEN表格，結(jié)果令該帳戶變成由美國人擁有，失去外國人免預(yù)繳稅和免收入稅的好處。

外國人房地產(chǎn)收入

外國人可以在美國自由購買出租房地產(chǎn)，但租金收入和將來賣出時(shí)得到的資金增值收入都是個(gè)人的收入，需要繳付入息稅，情況與一般美國納稅人無異，只不過他們要用1040NR表格。

外國人申報(bào)收入稅，稅率與美國人一樣，可是，外國人不能享用以下兩項(xiàng)扣稅的優(yōu)惠：

個(gè)人免稅額(Personal Exemption)–美國納稅人每人有3950元個(gè)人免稅額，已婚共同報(bào)稅者可得7900元個(gè)人免稅額，家中有「受撫養(yǎng)人」(dependent)者可以得到更多個(gè)人免稅額，而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報(bào)稅表時(shí)，只能享用一個(gè)個(gè)人免稅額，除非該外國人是加拿大或墨西哥公民，或是南韓公民。

標(biāo)準(zhǔn)扣稅額(Standard Deduction)–美國納稅人可而使用起碼6200元標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，已婚共同報(bào)稅者有12400元標(biāo)準(zhǔn)扣稅額。可是，外國人不能使用任何標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，只能選擇使用逐項(xiàng)扣稅(Itemized Deduction)。假如該外國人完全沒有在美國居住，沒有任何逐項(xiàng)扣稅的項(xiàng)目，便等于沒有任何扣稅的優(yōu)惠。

因此，外國人雖然收入稅率與美國人相同，實(shí)際的稅金比美國納稅人稍高

外國人賣屋時(shí)的收入

有一條稅例，名為Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外國人投資房地產(chǎn)稅例，或簡稱FIRPTA)規(guī)定，外國人在賣屋時(shí)的增值收入并非稅率比較低的「長期資金增值」(Long Term Capital Gain)，而是當(dāng)為普通收入(Ordinary Income)，要按稅率計(jì)算稅金。

此外，外國人也面對「預(yù)繳稅」(withholding tax)的問題，稅例上規(guī)定，假如賣屋者是外國人，而該物業(yè)不是自住和售價(jià)超過三十萬元，買家或其公證代理便有責(zé)任，要在賣屋款項(xiàng)上扣除預(yù)繳稅，然后交入國稅局?？鄢慕痤~是賣屋價(jià)的10%。不論是否有資金增值，也不論資金增值多少，都要扣除預(yù)繳稅。

除了聯(lián)邦國稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規(guī)定要扣除預(yù)繳稅。在加州稅局規(guī)定，要扣起售價(jià)的百分之3.3%，亦是買家和公證代理的責(zé)任。

這兩者都是預(yù)繳稅，假如真正的稅款比預(yù)繳金額低，當(dāng)然可以在報(bào)稅時(shí)要求將多付了的稅金取回。

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